Otel Değerlendirmesi dünya çapında çok yaygın olan bir değerlendirme yöntemidir. Bu çalışmaları özellikle otel işletmeciliği konusunda uzman değerleme uzmanları yaparlar. Genellikle otel değerleme çalışması yaparken üç yaklaşım ele alınır. Önce her yaklaşım için işletmenin artıları ve eksileri nelerdir bu ele alınır . İşletmemiz için doğru kararlar vermek için bu yöntemleri kullanmakta fayda vardır. Bir tesisin piyasa değeri yürütülürken değerleme üç yöntemle ele alınır.
a-Gelir İndirgeme Yaklaşımı
b-Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
c-Maliyet Yaklaşımı
Bu üç değerleme yaklaşımını göz önünde bulundurmakta fayda vardır. Söz konusu otellerin değer tahminlerini yaparken, hangi yaklaşımları kullanmamız, işletmemiz için hagisinin faydalı olucağını belirlememiz için bize bu yöntemler yol göstermektedir.
Otel Değerlemede Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
Otel değerleme tekniklerinde önemli olan bir yöntemdir.Gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebiliyorsa Gelir Kapitalizasyonu yöntemi en uygun yöntemdir. Bu yaklaşımda arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlenmesinde ele alınacak gelir gayrimenkulün net geliridir. Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilinir.Bu tür veriler elde olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir.Gelir indirgeme yaklaşımı,özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilinen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidi pazar araştırması gelir indirgeme yaklaşımı açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak, karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için nitel bilgileri de sunar. Otel degerlemede bu sebeple bu yöntem sadece kantatif(niceliksel) veya matematiksel bir yöntem olmayıp,kalitatif (niteliksel) değerlemeleride gerektirmektedir. Otel değerlemesi için uygun pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları,değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder.Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir.Özellikle Otel gibi gelir üreten işletmelerin geleceği için bu yöntemin faydası çokdur, çünkü satış bektenli gelirleri ile net gelir ve giderleri bu yöntemle tahimin edebiliriz.Bu avantajlar ile nakit akışı analiz yoluyla piyasa değeri göstergesini de oluşturulur. Otel değerleme özelliğini kullanarak,gelecekteki tüm gelir ve giderleri tahmin edebilir,otelin gelecekteki kazanç durumu hakkında bilgi verir,böylece otel sahibi riskini yönetmiş olur.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.Genel olarak değerlemesi yapılan mülk açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır.İstenen fiyatlar ve verilen teklifler dikkate alınabilir.Otel yatırımcıları satış karşılaştırma da yer alan bilgileri genellikle nihai satın alma kararlarına ulaşmak için kullanırlar.Satış karşılaştırma yaklaşımı önce satış ve fiyatlandırma da bir ivme göstergesi kurulmasında yardımcı olur .
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı; var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir.Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir.Kullanım değeri ise “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.Değer değiştirme mevcut maliyetlerinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve fonksiyonel ve ekonomik eskime gibi amortisman faktörlerin, çıkarılmasıyla elde edilir.Bu tahminin toplam değerine amortisman değeri eklenmelidir. Maliyet yaklaşımı ;güvenilir bir sonuç ortaya çıkarır ancak binalar ve diğer gelişmeler eskidikçe , doğru ölçümlemeler zorlaşabilir.Mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri,Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri,müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır.Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.Bu teknikte gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.
Sonuç Olarak ;yukarıdaki değerleme yöntemleri küresel otel varlık değerlemesi için temel yaklaşım olarak kabul edilmektedir. Bunlara en uygun,gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olsa da,ihtiyatlı değerleme her üç yöntem dikkate alınmalıdır. Satış karşılaştırma yaklaşımı normal oda başına bazında bir değer aralığı sağlayacak ise maliyet yaklaşımı bazen, belirli bir pazara “giriş maliyetini” gösterir.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile Değerlemeye Örnek
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı genellikle gelir üreten özellikleri için tercih edilen değerleme yöntemidir.Bize,gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanarak bir varlığın değeri elde etmek için aşağıdaki örneğe bir göz atalım. Aşağıda Tablo 1 bir varlığın gelir akışı temsil eder.
Ayrıca belirtildiği gibi daha önce,sırayla biz varlığın satışından elde edilen satış hasılatı ile birlikte gelecekteki gelir akımlarının bugünkü değerini hesaplamak gerekiyor,gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanarak bir varlığın değerini elde edebiliriz. Aşağıdaki Tablo 2, bu örnekte kullanılan değerlemesi parametrelerini temsil etmektedir.
Borç ve varlık satın almak için bu gerekli olucak çünkü, bu özelliğin değeri borç ve özkaynak bileşenlerinin toplamı olacağını anlamak için:
Toplam Aktif Değeri (V) Özkaynak = Değer (E) Borç + Değer (D)
E = (1-M) V nerede Değeri oranı M = Kredi
Biz varlık Özkaynak Değerini hesaplayabilirsiniz, Toplam Aktif Değeri hesaplamak mümkün.Biz Özkaynak Değer, özkaynak ve varlık satışından nakit akışının bugünkü değerine yıllık net gelirleri bugünkü değerlerinin toplamı olduğunu biliyoruz.
(1-M) V = Σ (De x 1/Sn) + ((NI11/Rr) – [b (NI11/Rr)]) x1/S10 De = NI – (fx M x V)
- Borç servisi için mevcut NI = Net gelir
- V = Değer M = Kredi-to-değer oranı
- Sabit f = Mortgage
- De sermaye için kullanılabilir = Yıllık nakit
- b = İşlem Maliyetleri
- projeksiyon döneminde yıllık n = sayısı
- Rr = Terminal aktifleştirme oranı
- 1 / S n özkaynak getiri oranı dolar 1 faktör içinde = Şimdiki değer (iskonto faktörü)
Aşağıdaki Tablo 3, yukarıdaki denklemde yerine getirmek için gerekli olan tüm hesaplamaları temsil etmektedir.
Yukarıdaki veriler denklemi aşağıdaki yöntem ile kolaylaştırmamız mümkün.
(1-M) V = 1 707 955 – 0,507854 V + 1 758 796
0,807854 V = 3 466 751
V = 4 291 309
Sadece Tablo 1’den öngörülen gelir akışı ve Tablo 2’den değerleme parametreleri ile varlığın değerini göstermiş olduk.Yukarıdaki örnekte varsayımsal numaraları ve bir çok basitleştirilmiş değerleme senaryosu kullandığımızı hatırlatmak isteriz,ancak, gelir indirgeme yaklaşımı formülü ve metodoloji herhangi bir gerçek varlık için geçerlidir.
Kaynak:http://www.hospitalitynet.org/news/4050645.html
Çeviri:www.oteldegerleme.com’a aittir ,izinsiz ve kaynak gösterilmeden kullanılması yasaktır.
