Türkiye’de otel yatırımlarının Anadolu’ya yayılması ile farklı illerde yatırımlarda artış gözleniyor. Bu artışlar devam ederken hangi iller otel yatırımına uygun? Haftalık ekonomi dergisi Para, Türkiye’de otel yatırımına uygun illeri araştırdı.

Turizm Yazarları ve Gazetecileri Derneği (TUYED) Başkanı Kerem Köfteoğlu’nun Para dergisi için  yaptığı araştırma, derginin yeni sayısında yayımlandı.Para’nın söz konusu haberinde, Turizm hareketlerinin yoğun olarak yaşandığı ve belli bir doygunluğa ulaşan Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla’yı dışarıda tutarak yapılan araştırma sonunda otel yatırımına uygun 52 il belirlendiği belirtiliyor. Bu illeri belirlerken, Turizm Bakanlığı ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın konuyla ilgili yaptığı araştırmalardan da yararlanıldığı ifade ediliyor.

Otel Yatırımına Uygun İller 

Araştırmaya göre ; Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla’yı dışarıda tutarak yapılan araştırma sonunda otel yatırımına uygun 52 il belirlendi. Bu illeri belirlenirken, Turizm Bakanlığı ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın konuyla ilgili yaptığı araştırmalardan da yararlanıldı. Buna göre, Adana, Afyon, Ankara, Çanakkale, Eskişehir, Kütahya, Nevşehir, Van, Yalova termal yatırımı için en uygun illeri oluşturuyor. Adıyaman, Ağrı, Aksaray, Ardahan, Balıkesir, Bingöl, Bitlis, Denizli, Elazığ, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Isparta, Kahramanmaraş, Kayseri, Konya, Malatya, Mardin, Mersin, Samsun, Sinop, Sivas, Şanlıurfa, Şırnak, Trabzon, Tunceli, Uşak, Van ve Yozgat ise şehir oteli yatırımı için uygun iller olarak karşımıza çıkıyor. 

Türkiye’de doğayla iç içe turizme olan ilgi, tatildeyken aktif olmayı tercih edenler, kayak merkezlerine yönelik giderek artan talep, alternatif turizm yatırımlarının çoğalmasına neden oluyor. Göller, endemik bitkiler, kayak için uygun dağlar ve birbirinden güzel yaylalar gibi özelliklerinden en az birine sahip illerimizden Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Balıkesir, Bingöl, Bursa, Bolu, Çankırı, Denizli, Edirne, Erzincan, Eskişehir, Gümüşhane, Hakkâri, Karabük, Kayseri, Malatya, Manisa, Nevşehir, Ordu, Rize, Sakarya, Sivas, Tunceli ve Yozgat da alternatif turizm yatırımı yapılabilecek şehirlerin başında geliyor.

Maksimum Arsa Maliyeti

Otelciliğe soyunacak girişimcilerin arsaya ne kadar ödeme yapmaları gerektiği belirlemeleri son derece önemli bir konu. Konuyla ilgili olarak TURSER A.Ş. Genel Müdürü, aynı zamanda Turizm Yatırımcıları Derneği Başkan Yardımcısı Prof. Dr. İbrahim Birkan’ın bir çalışması bulunuyor. Bu çalışmasında Birkan otel yatırımı yapılan arsaların değerleriyle ilgili önemli değerlendirmelerde bulunuyor. “Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satın alıyor” diyen Prof. Dr. Birkan, “Girişimciler ilk etapta bir bölge seçiyor. Daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçiliyor. Son olarak da bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması yapılıyor. Fizibilite çalışmasında, arsa ve inşaat maliyetinden tefrişatına kadar bütün kalemler dikkate alınıyor ve maliyet kabaca hesaplanıyor” diye ekliyor.

Otel yatırımlarında arsaya ödenen bedelin toplam yatırım maliyetinin yüzde 15-20’si arasında olmasının doğal olduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Birkan, hesaplamalarla ilgili şu bilgileri veriyor: “Örneğin, 10 milyon dolar bedelle satışa sunulan araziye 300 odalı bir otel yapıp, bu otelin inşaat maliyetinin de 31,5 milyon dolar olacağını düşünelim. Buna göre, 300 odalı beş yıldızlı otelin odabaşına düşen kapalı inşa edilecek alanın 60 metrekare olacağını ve dolayısıyla toplam inşa edilecek alanın 18 bin metrekare (300 oda x 60 metrekare) olacağını kolayca hesaplayabiliriz. Türkiye’de yapılan beş yıldızlı otellerde metrekare maliyetinin yaklaşık 1.750 dolar olduğunu varsayarsak söz konusu otelin anahtar teslimi maliyetinin 31,5 milyon dolar (18 bin metrekare x 1.750 dolar) olacağını tahmin edebiliriz. Arsa payının yüzde 15 – 20 oranını geçmesi halinde yatırım fizibilite olmaz. Buna göre, söz konusu arsa için 6,5 milyon dolar (6.500.000 / 31.500.000 = % 20) ve altında teklif vermek uygun olacaktır. Bu hesaplamadan da anlaşılacağı üzere dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem arz ediyor.”dedi.