Otel ve Turizm

-

May 12, 2014

Yeni yatırımlarda ilk sırada 21 otel 12.081 yatak ile yer alan Antalya’yı 19 otel ve 3.814 yatak ile İstanbul takip ediyor. TUROB 3 aylık yatırım ve teşvik belgelerini değerlendirdi. Resmi Gazete’de 10.05.2014 tarihinde yayınlanan Ekonomi Bakanlığınca Mart 2014 ayına ait verilen “ ” Yatırım Teşvik Belgeleri ” TUROB tarafından derlendi. Konaklama sektörünün yatırım teşvik belgeleri verilerini değerlendiren TUROB; yatırımların Antalya ve İstanbul’un dışına çıkması 2023 hedeflerine ulaşılmasına katkı sağlayacaktır ” dedi.

TUROB tarafından yapılan değerlendirme

Mart 2014 ayı için ülke genelinde 43 yeni otel projesi “Teşvik Belgesi ” , 14 otel ise“Modernizasyon/Tevsi Teşvik Belgesi ” olmak üzere toplam 57 otel “Teşvik Belgesi ” aldı. Toplamda 729,1 milyon Türk Lirası harcanarak tamamlanacak olan yatırımlar ile 3.519 yeni istihdam sağlanacak. Yeni otel yatırımları yatak kapasitesini 14.373 adet artıracak. Toplam 21 şehirde yapılacak yatırımlardan otel sayısında Antalya 9 otel ile birinci, İstanbul 7 otel ile ikinci sırada yer alıyor. İlave yapılacak yatak sayısında ise Antalya 6.056 yatak ile ilk sırada, Aydın 1.388 yatak ile 2. İstanbul ise 1.012 yatak ile 3. sırada yer alıyor.

Ocak-Mart 2014

2014 Yılı Ocak-Mart aylarını kapsayan 3 aylık dönemde, yeni yatırım yapılacak otel sayısı 92’ye, yatak sayısı ile 27.716’ya yükseldi. Toplam yatırım miktarı 1.494,1 milyon TL’ye ulaşacak olup, yatırımların tamamlanmasını müteakip yeni istihdam edilecek kişi sayısı ise 6.580’e çıkacak. Yeni yatırımlarda ilk sırada 21 otel 12.081 yatak ile yer alan Antalya’yı 19 otel ve 3.814 yatak ile İstanbul takip ediyor.

Yatırımlar Anadolu’ya Kaymalı

Rapora ilişkin kısa bir değerlendirme yapan TUROB Başkanı Timur Bayındır, yılın ilk üç ayındaki otel yatırımlarında Antalya ve İstanbul’da kaydedilen artışın dikkatle incelenmesi gerektiğini, ilave yeni yatırımlarla ortaya çıkan ilave arza yönelik tanıtım, ulaşım, altyapı ve kalifiye personel çalışmasının planlanmasının yararlı olacağını belirtti.

Anadolu’da yer alan şehirlerdeki yatırımların yetersiz olmakla beraber artmaya başlamasından duydukları memnuniyeti dile getiren Bayındır, yatırımların Antalya ve İstanbul yerine ülkemizdeki diğer bölgelere yayılmasının 2023 strateji planında öngörülen 50 milyon turist, 50 milyar dolar turizm geliri hedefine ulaşılmasına önemli katkıları olacağını belirterek bir kez daha yatırımcıların dikkatini çekti.

Makine Değerleme Raporunu Kim Hazırlar?

-

May 12, 2014

Değerleme Uzmanı, UDES’in ilgili maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, Varlık Değerleme Uzmanları, Değerleme Uzmanları, değerleme yapmak ve sonuçlarını raporlamayı iktisadi bir faaliyet olarak yürüten özel bir meslek grubudur. Meslek erbabı olan değerleme uzmanları oldukça zor eğitim, öğretim ve ehliyet testlerinden geçmek ve becerilerini göstermek durumundadır. Ayrıca bu kişiler, çalışma ilkeleri (ahlaki ilkeler ve yetkinlik) ve mesleki faaliyet standartlarına riayet etmeli, bunları muhafaza etmeli ve Genel Kabul Görmüş Değerleme ilkelerine uymalıdırlar.

Makine Değerleme Raporunu Mühendisler Hazırlıyor

Türkiye’de lisanslama açısından ‘ Makine Değerleme Uzmanlığı ’ bulunmamaktadır. Makine Mühendisleri Odası’nın Türkiye Mahkemeleri’nde görev yapabilmenin önşartı olan bilir kişilik belgesi için düzenlediği kurslar vardır ve Türkiye mahkemeleri’nde bu belgeye sahip mühendisler bilirkişilik faaliyetinde bulunabilir. Ancak ne yazık ki hala Makine Değerleme Uzmanlığı ünvanı bir sertifika veya lisansa bağlanmış değildir.

Günümüzde makine değerlemesi, gayrimenkule bağlı hak olması durumunda SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketleri tarafından ekiplerinde uzman Makine Mühendisleri olması durumunda yapılabilmektedir.Bu haliyle makine değerleme raporlarını makine mühendisleri hazırlamakta ve kontrolleri yine uzman kontrolörler tarafından sağlanarak müşterilere teslim edilmektedir.

Datça İmara Açılıyor Otel Projeleri Yolda

-

May 9, 2014

Datça İmara Açılıyor Otel Projeleri Yolda

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Datça- Bozburun yarımadasında ‘imar’ atağına kalktı. Ev pansiyonculuğu ve butik otellerin yer aldığı koylar, otel turizmi, marina ve konut yerleşimine açılıyor.

Palamutbükü’ne Oteller Geliyor

Knidos’un yakınına marina, Palamutbükü’ne büyük oteller geliyor. Kargı Koyu imara açılacak. Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü’nün, Datça-Bozburun Özel Çevre Koruma Bölgesi’ne ait yeni 1/25 bin ölçekli Çevre Düzeni Planı Revizyon kararları tepkilere neden oldu. 1 Mayıs 2014 tarihinde askıdan indirilen yeni planın, küçük yatırımcının turizm yapmasını engelleyeceği ileri sürüldü.

Muğla Mimarlar Odası üyesi Necati Sağır yaptığı açıklamada, daha önceki planda, turizm tesis alanlarında ifrazdan sonra oluşacak parsellerin 2 bin metrekareye yakın olacağı hükmünün yer aldığını belirterek “2 bin metrekarelik turizm tesis parsellerini oradaki yöre insanı, kendi başına bir turizm tesisi haline getirebilir. Ama orada büyük turizm parselleri oluşturulursa ki planda bununla ilgili açıklayıcı bilgi yok. Fakat bu alanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli proje olmadan tesis yapılacağı vurgulanıyor. Kısacası yöre insanının turizm faaliyeti yapması engelleniyor. Çünkü yöre insanının, bakanlıktan tescilli turizm tesisi yapmaya maddi gücü yetmeyecektir.

Yöre insanı buralarda, küçük parselleri sahipler. Eğer, 30 dönümlük bir otel parseli oluşturulursa, hisse sahiplerinin bir araya gelerek yatırım yapmaları söz konusu olmaz. Böyle olunca, büyük yatırımcı bu parselleri toplayacak. Yerli insan ister istemez arka plana gitmek zorunda kalacak. Bir kısmı belki arsalarını satacak.” dedi. Planda arka kısımlar için de yeni bir anlayış getirildiğini kaydeden Sağır, “Yöre insanlarına, tarıma dayalı turizm yapılması öneriliyor. Bunun için de bir takım kolaylıklar getirilmiş. Plan esas itibariyle, yarımadaya girdiyi sağlayan turizm yatırımlarını, yöre insanının işletemeyeceğini öngörüyor. Doğal Sit alanlarının korunması planın olumlu yönlerinden birini oluşturuyor. Doğal sit’lerde arazi kapatma peşinde koşanlar, istedikleri sonucu alamayacaklar. Tarım arazilerinin imara açılması kadar yanlış bir durum olamaz.” şeklinde konuştu.

İzmir DoubleTree by Hilton Faaliyete Girdi

-

May 9, 2014

İzmir DoubleTree by Hilton Faaliyete Girdi

İzmir’de “Yıldızhan Otel” adıyla açtığı tesis için sonradan Hilton’un Double Tree markasıyla anlaşan şarkıcı İzzet Yıldızhan, ikinci otelini de İstanbul’da açacağını açıkladı.

DoubleTree by Hilton Alsancak Açıldı

“DoubleTree by Hilton İzmir Alsancak” adıyla hizmet verecek olan otel, 115 oda ve 235 yataktan oluşuyor. Otelde ayrıca bir retoran ve 4 tane de toplantı salonu bulunuyor.Otelin açılışında konuşan İzzet Yıldızhan, konaklama sektörüne ilk adımını Hilton’la atmaktan mutlu olduğunu söyledi. Yıldızhan, “Otel yapmak aklımda değildi ama nasip oldu Yıldızhan olarak başladık, ancak kesinlikle isim bir otel olmamız gerektiği kanısına vardık.

Aydan Çengel bizimle işe başladığında ‘Burayı bir Hilton yapmalıyız’ dedi. Tüm arkadaşlarıma teşekkür ediyorum. Ben bir otel yapmıştım, dünya standartlarında değildi. Eksiklikleri Hilton standartlarına getirdik ve açılışını gerçekleştirdik. Hayacanımı tarif edemem” dedi. Otelin açılışına Double Tree by Hilton İş Geliştirme Direktörü Tuğrul Temel, İzzet Yıldızhan ve otelin genel müdürlüğü görevini üstlenen Ayhen Çengel katıldı. Yıldızhan, ikici otel yatırımını da İstanbul’a yapacağını sözlerine ekledi.

Makine Değerleme Raporu Nerelerde Kullanılır ?

-

May 8, 2014

Makine Değerleme Raporu Nerelerde Kullanılır ?

Makine Değerleme, özellikle Türkiye için 2000’li yılların başından bu yana daha önemli ve gündemde olmaya başlamıştır. Özellikle finansal sistemlerin itici gücü ile raporlamanın önemi ortaya çıkmıştır. Bunun yanı sıra makinelerin alım satım veya fabrika birleşmeleri de raporlamayı gerektiren bir diğer unsur olmuştur. Son 5-6 yıldır ise UFRS veya TMS gibi muhasebe standartları da duran varlıkların değerlemesini ve raporlanmasını gerektirmektedir.

Makine Değerleme Raporu’nun Kullanıldığı Alanlar

Günümüzde Makine Ekipmanları için makine değerlemesi ile piyasa değerlerinin hızlı bir biçimde en doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşımaktadır. Makine değerleme raporlarının içeriği bir takım başlıklar altında incelenmektedir. Makine Değerleme Raporunu şu aşamalarda, kullanılmasında fayda vardır.

Makina ekipmanın alım-satımı sırasında
Defter değeri ve UFRS‘ye uygun değer tespiti sırasında
Sigortalama değeri tespiti sırasında
Makina ekipman parkının teminata konu olma sırasında
Yönetim değişiklikleri veya mevcut makine parkının gerçek değerinin tespitinde
Yurt içi /yurt dışı iş ortaklıklarında veya tedarikçi işbirliklerinde
Finansman temini veya yeniden yapılandırma
Şirket birleşme veya devralmalarında
Envanter yönetiminde
Vergilendirme çalışmalarında

Varlıkların Şirketlere Ekonomik Faydası

Muhasebede varlıklar geçmişteki işlemlerin sonucu olarak işletme tarafından kontrol edilen ve ileride işletmeye ekonomik fayda akışı sağlaması beklenen kaynaklardır. Bir mala sahip olma aslında maddi olmayan bir şeydir. Bununla beraber sahip olunan varlık maddi veya gayri maddi olabilir. Bir varlığa bağlı olarak ileride doğması beklenen ekonomik faydalar işletmeye bir kaç şekilde girer. Örnek olarak; Bir varlık;

(a) işletme tarafından satılan mal ve hizmetlerin üretiminde tek basına veya diğer varlıklarla beraber kullanılabilir,
(b) başka varlıklarla takas edilebilir,
(c) bir borcun ifası için kullanılabilir veya
(d) hisse sahiplerine dağıtılabilir (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları [UFRS], Genel Çerçeve, 55).

Varlığın beklenen ekonomik faydasının işletmeye akmasının muhtemel olması ve ilgili kalemin güvenilir bir sekilde ölçülebilen bir maliyet veya değerinin bulunması halinde bir varlık bilançoya alınır (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları [UFRS], Çerçeve, 55). Yukarıda standardın ilgili maddesine göre bilançoya alınmış olan makine ekipman, UFRS’ye göre değerleme uzmanları tarafından değerlemeye alınır. Dışında kalanlar için ise dipnotlarda belirtilmek kaydı ile rapor içeriğinde bilançoya dahil edilmemiş ancak edinilmiş makine ve ekipmanlar ayrı olarak değerlenir. Cari olmayan varlıklar (sabit kıymetler veya uzun vadeli varlıklar) bunlar aşağıda, iki kategoride açıklanan maddi ve maddi olmayan varlıklardan oluşurlar.

1-Gayrimenkul, Makine ve Teçhizat. Isletmenin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılması düşünülen ve ilgili amortismanlar düşünüldükten sonra kalan tutarları temsil eden arazi, binalar, makine, teçhizat ve uygun bir şekilde tanımlanmıs diger varlık kategorileridir. Gayrimenkul, makine ve teçhizat maddi veya fiziksel varlıklardır.

2-Diğer cari olmayan varlıklar. işletmenin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılması düşünülmeyen, fakat, uzun vadeli yatırımlar ve alacaklar, şerefiye, gelecek yıllara ait giderler; patentler, markalar ve benzeri varlıklar gibi uzun süre elde bulundurulması düşünülen varlıklardır. Bu kategori maddi ve maddi olmayan varlıkları kapsar. Maddi olmayan varlıklar, gayri maddi kişisel mulkiyet kalemleri olarak kabul edilir ve yönetim ve pazarlama becerileri, kredi derecelendirmesi, şerefiye ile çeşitli hak ve araçları (patentler, markalar, telif hakları, imtiyaz hakları ve sözleşmeleri) içine alır.

3-Diğer cari olmayan varlıklar. Isletmenin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılması düşünülmeyen, fakat, uzun vadeli yatırımlar ve alacaklar, şerefiye, gelecek yıllara ait giderler; patentler, markalar ve benzeri varlıklar gibi uzun süre elde bulundurulması düsünülen varlıklardır. Bu kategori maddi ve maddi olmayan varlıkları kapsar. Maddi olmayan varlıklar, gayri maddi kişisel mülkiyet kalemleri olarak kabul edilir ve yönetim ve pazarlama becerileri, kredi derecelendirmesi, serefiye ile çeşitli hak ve araçları (patentler, markalar, telif hakları, imtiyaz hakları ves özlesmeleri) içine alır.

Makine değerlemesi kapsamında ikinci madde dikkate alınmamaktadır. İkinci madde kapsamında olan değerlemeler ayrı raporlarda ele alınmaktadır.

2.1 Bu uygulama, herhangi bir mali tabloda yer alan varlık sınıflarından Değerleme Uzmanlarının beceri ve bilgisi dahilindeki tüm değerlemelere uygulanmaktadır.
2.2 Uluslararası Değerleme Standartları, finansal raporlamada uyum ve seffaflık yoluyla, sınır ötesi işlemler yapılmasını ve küresel piyasalarda geçerlilik kazanılmasını kolaylaştırır. Bunun için, bu uygulama Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS) bağlamında 31 Mart 2004 tarihinde geliştirilmiştir.
2.3 UFRS, mülkniteliğindeki varlıkların bilançoya alınması için iki model uygulamaktadır: 1) maliyet modeli ve 2) makul değer modelidir. Makul değer modelinin uygulanması halinde varlığın yeniden değerlenerek cari değerine getirilmesi gerekmektedir. Işte bu Uygulama Pazar değerinin rapor edilmesi gereken söz konusu durumlara odaklanmaktadır.
2.4 Mevzuat, yönetmelik, muhasebe veya hukuki gereklilikler, bu Uygulama’nın bazı ülkelerde veya belirli koşullarda değiştirilmesini zorunlu kılabilir. Bu tür durumlarda meydana gelen her tür sapma Değerleme Raporunda belirtilmeli ve açık bir sekilde açıklanmalıdır.

Yine BDDK’nın 2 sayılı tebligi kapsamında ‘Maddi Duran Varlıkların Muhasebeleştirilmesi Standardı’ nda

Maddi duran varlıklar; mal veya hizmet üretiminde kullanılmak veya üçüncü sahıslara kiralanmak amacıyla edinilen ve bir değerleme döneminden daha uzun süreyle elde tutulması beklenen varlıkları,

Amortisman; bir varlığın tükenmeye tabi tutarının faydalı ömrüne belirli bir sistem dahilinde dagıtılmasını,

Amortismana tabi tutar; mali tablolara yansıtılan maliyet bedeli veya bu değer yerine yansıtılmış olan değerden kalıntı değer düşüldükten sonra bulunan değeri,

Faydalı ömür; bir varlığın tahmini kullanım süresini,

Maliyet bedeli; bir varlığın satın alındığı veya üretildiği zaman yapılan nakit veya nakit benzeri harcamayı veya varlığın elde edilmesi için verilen kıymetlerin rayiç değerini,

Kalıntı değer; bir varlığın faydalı ömrü sonunda, elden çıkarılması için karşılaşılması muhtemel giderlerin düşülmesi suretiyle elde edilmesi beklenen net tutarı,

Rayiç değer; sözleşmeye konu varlığın bilgili ve istekli taraflar arasında muvazaadan ari olarak el değiştirmesine veya yükümlülüğün yerine getirilmesine esas olmak üzere, öncelikle ilgili varlığın borsa değerini, borsa değerinin oluşmaması durumunda ise değerleme gününde bu tanıma uygun alım-satım değerini,

Değer düşüklüğü zararı; bir varlığın net defter değerinin elde edilebilir değerini aşan kısmını,

Defter değeri; bir varlığın bilanço tarihi itibariyle birikmiş amortisman tutarı ile değer düşüklüğü karşılığı indirildikten sonra, ilgili hesapta gösterilen değerini, ifade etmektedir.

Değerleme

Maddi duran varlıklar, değerleme tarihindeki rayiç değerinden birikmiş amortisman ve değer düşüklüğü karşılıklarının çıkartılmasıyla bulunan tutar üzerinden izlenir. Değerleme, yıl sonu ve ara dönemler itibarıyla yapılır. Değerlemede, değerleme tarihindeki birikmiş amortismanlar maddi duran varlığın brüt defter değerinden indirilir ve varlık, bulunan net tutar üzerinden yeniden değerlenir.Tesis ve ekipmanların rayiç değeri de genelde piyasa değeridir. Tesis ve ekipman, piyasa değerinin güvenilir bir şekilde bulunamadığı durumlarda, amortismana tabi tutulmuş yenileme maliyeti ile değerlenir.

Bu tebliğ kapsamında yani BDDK’nın tebliğ kapsamına giren mülklerde rayiç değer için değerin güvenilir bir şekilde bulunmadığı durumlar için amortismana tabi yenileme maliyeti öneriliyor.

Maddi bir duran varlık değerlemeye tabi tutulursa, aynı grup altında sınıflandırılan, benzer nitelikleri ve kullanım alanları olan diğer maddi duran varlıklar da yeniden değerlenir. Ayrı gruplar altında sınıflandırılan maddi duran varlıklar; arsalar, arsa ve binalar, makineler, gemi, uçak, motorlu taşıtlar, mobilya ve tefrişat ile büro makineleridir. Bir varlığın defter değerinin değerleme sonucunda artması halinde, artış tutarı özkaynaklar altındaki değerleme fonuna kaydedilir. Değer artış tutarının önceki değerleme dönemlerinde ilgili varlıktaki değer azalışı nedeniyle gider kaydedilen miktarı aşan kısmı, gelir olarak kaydedilir.

Bu kısım büyük önem arz etmektedir. Bir önceki dönemdeki defter değerine göre artış olması koşulunda ‘gelir’ olarak kaydedilecektir.

Bir varlığın defter değeri değerleme sonucunda azaldığında, düşüş tutarı gider olarak kaydedilir. Değer düşüş tutarı, bu varlığa ilişkin olarak değerleme fonuna önceden kaydedilmiş bir tutarın bulunması halinde, bu miktarı aşmamak kaydıyla değerleme fonundan düşülür. Değerleme fonuna kaydedilmiş tutarlar, ilgili varlık itfa edildikten veya elden çıkarıldıktan sonra dağıtılmamış kâr hesabına aktarılabilir. Değerleme fonuna kaydedilmiş tutarların dağıtılmamış kâr hesabına aktarılması, ilgili varlığın kullanılmasına devam edildiği durumlarda da mümkündür. Bu durumda dağıtılmamış kârlar hesabına aktarılacak tutar, varlığın yeniden değerlemeye konu edilen defter değeri üzerinden hesaplanan amortismanla, varlığın maliyet bedeli üzerinden hesaplanan amortisman arasındaki farktır. Değer artışlarının dağıtılmamış kârlara aktarılması gelir tablosuyla yapılmaz.

Otelde Arsa Maliyeti

Otel Makaleleri

-

May 8, 2014

Turizm Yatırımcıları Derneği- TYD İcra Kurulu Üyesi Doç. Dr. İbrahim Birkan “Otel arsası için ne kadar ödemeliyiz” konulu hazırlanan raporu açıkladı. Tüm yatırım maliyetleri ve otelin konumu göz önüne alınarak yapılacak hesaplamada dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem taşıdığı belirtildi.

TYD’nin Raporu ;
Bir gayrimenkul yatırımı yapılırken arsaya ne kadar ödeme yapılması gerektiğinin belirlenmesi çoğu kez yatırımcıların karşılaştıkları bir sorun olmaktadır. Bu sorun özellikle sermaye hâsıla oranları yüksek olan otel yatırımları açısından daha da büyük önem arz etmektedir. Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satın almakta, sonra arsaya haddinden fazla para ödenmiş olması nedeniyle otel yatırımını uzun süre gerçekleştirememektedir. Ayrıca arsa fiyatının çok yüksek olmasından dolayı bazen de fizibilitesi olmayan bir işe girişilmiş olunmaktadır.

Otel Yapılırken Fizibilite Araştırmaşı Yapılır

Genellikle otel yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar ilk etap olan planlama aşamasında bir bölge seçmekte, daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçilerek bilahare bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması çalışması yapılmaktadır. Bu çalışmada otelin kabaca gelir ve giderlerinin, karının ne olacağı hesaplanmaktadır. Ön fizibilite çalışmasında istenilen asgari karlılığın sağlanacağının tahmin edilmesi durumunda yatırımın ikinci aşaması olan uygulama aşamasına geçilmektedir. Bu aşamada arsanın satın alınması işlemlerine başlanarak satın alma hazırlıkları yapılmakta, mimari ve inşaat limitleri öğrenilerek proje üzerinde çalışacak takım oluşturulmaya başlanmaktadır.

Standartlara Uygunluk Araştırılmalı

Uygulama aşamasında aynı zamanda otelin yönetim sisteminin nasıl olacağına karar verilmekte, ihtiyaç duyulması halinde bir otel yönetim şirketi ile yönetim veya franchise anlaşması yapmak üzere çalışmalar yapılmaktadır. Otelin mimarisinin ve fiziksel planlamanın yapılması aşamasında yönetim şirketinin bilgi ve tecrübesinden azami şekilde istifade edilmesi ve otelin mutlaka uluslararası otel standartlarına uygun olarak planlanması büyük önem arz etmektedir.

Mal Sahibinin Haklarının Korunması Önemlidir
Bu aşamada otelin hitap edeceği pazara en uygun zincirin seçilmesi ve anlaşma şartlarının müzakere edilerek mal sahibinin haklarının korunması çok önemlidir. Bu konuda yatırımcıların kendi yöneticilerinin yanında söz konusu anlaşmaların pazarlık ve müzakerelerinde yardımcı olacak danışmanlardan istifade etmeleri önemli bir gereksinim olmaktadır. Tam bir fizibilite çalışmasının yaptırılması yatırımcı, işletmeci, müstakbel ortaklar ve kreditörler açısından gerekli olmaktadır.

15-20 Yıllık Projeksiyon Hazırlanmalı
Söz konusu fizibilitenin otel fizibilitesi yapmak konusunda uluslararası tecrübeli bir şirkete yaptırılması ve raporun İngilizce olarak hazırlatılması paydaşlar açısından önemlidir. Raporu hazırlayan firma ile birlikte çalışmak ve aralarda bilgilendirilmek yatırımcı açısından önem arz etmektedir. Fizibilite çalışmasında yatırımın arsa ve inşaat maliyeti tefrişatına kadar bütün kalemler dikkate alınarak kabaca hesaplanmaktadır. Öte yandan yatırımın gelecek 15-20 yıl için gelir projeksiyonları, operasyonel gider projeksiyonları yapılarak karı ve bilahare proforma nakit akış tablosu hazırlanmaktadır.

Yatırım İçin Duyarlılık Testleri Yapılır
Bu aşamadan sonra yatırım için duyarlılık testleri yapılarak değişik senaryolara göre otel yatırımının karlılığı, nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri hesaplanmaktadır. Fizibilite raporunun giriş kısmına bir Yönetici Özeti bölümü yazılarak raporun önemli rakamsal bulguları yatırımcılara özet bir şekilde sunulmaktadır.

Hazırlanan fizibilite raporunun neticesine bakılarak yatırımın yapılıp yapılmamasına karar verilmektedir.
Otel yatırımlarında kısa bir süre içerisinde büyük miktarda gelir elde edilmesi kolay değildir. Bu itibarla, yatırımın geri dönüş süresi uzun bir süreyi bulmaktadır.

Aşırı Pahalıya Çıkan Oteller Olabilir
Bir otelin toplam maliyetini arsanın maliyeti, inşaatın maliyeti ve mobilya ve teçhizatın maliyeti şeklinde üç ana kategoride toplayabiliriz. Bu üç kategorideki maliyetlerden bir tanesi olağanüstü fazla olursa, otel yatırımının maliyeti artacak ve yatırım fizibilitesi olmaktan çıkabilecektir. Uygulamada otel arsasına söz konusu dengeyi bozabilecek şekilde fazla para ödendiği gibi, otelin tefrişatında da aşırıya gidilerek daha fazla para harcanabilmektedir. Yatırımın maliyetinin öngörülenin çok üstüne çıkması durumunda, otelin oda satış fiyatları pazarın ön gördüğü fiyatların daha üstünde olamayacağından beklenilen ciro ve karlılık elde edilememektedir.

Arsa Fiyatları Çok Yüksek

Burada üzerinde durulan konu yatırımın başlangıç safhasında, arsa alımı aşamasında dengeli bir otel yatırımını gerçekleştirebilmek için nasıl bir yöntem izlenebileceğini ortaya koymaktır. Özellikle büyük şehirlerde şehir merkezlerinde arsa fiyatları oldukça yüksek olduğundan bir otel yatırımının dengeli olarak gerçekleştirilmesini sağlayacak olan arsanın uygun fiyattan satın alınması çok zor olmakta ve çoğu kez de otel yatırımları (oda satış fiyatları yüksek görülse bile) fizibilite olamamaktadır.

Arsa Fiyatı Yatırımın Yüzde 15-20’si Olmalıdır

Genel olarak söylemek gerekirse bir otel yatırımının içerisinde arsaya ödenen fiyatın toplam yatırım maliyetinin %15 ile %20″si arasında olması doğaldır. Bugün NewYork, HongKong gibi şehirlerde arsa paylarının %50″lere kadar çıktığı ve yeni otel yatırımlarının fizibıl olmadığı görülmüştür. Dengeli bir otel yatırımı yapabilmek için arsaya en fazla ne kadar para ödenmesi gerektiğini basit bir şekilde ve bazı temel varsayımlar yaparak belirlemek mümkün olabilir mi sorusu akla gelmektedir. Rushmore yaklaşımı diye de anılan bir yaklaşıma göre, ilk aşamada yapılması planlanan otelin açıldıktan 2-3 yıl sonra erişeceği ortalama doluluk oranını ve ortalama oda satış fiyatını tahmin etmemiz gerekmektedir.

Üç Yılda 31 Yatırımcı Geldi

-

May 7, 2014

Son üç yılda çeşitli sektörlerden 31 yeni yatırımcı turizme giriş yaptı. Özellikle de yatırım miktarının az olmasına karşın daha kârlı bir alan olan butik otel yatırımları patlamış durumda. Ancak arzdaki bu artışın yatırımların geri dönüş süresini uzattığı uyarısı yapılıyor.Turizm sektöründeki büyüme, başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin çeşitli kentlerinin iş ve ekonomi alanındaki gelişimi otel talebini artırıyor.

Ekonomist dergisinden Levent Gökmen’in verdiği bilgiye göre; 5 yıldızlısından butik oteline kadar otel talebindeki artış bu alana yapılan yatırımları da tetikliyor. Bu gelişmeden yola çıkarak son üç yılda turizm sektörüne giren yeni yatırımcıları araştırdık. Bu dönemde işadamı Tuncay Özilhan’ın oğlu İzzet Özilhan’dan reklamcı Alinur Velidedeoğlu’nun eşi Enci Teker Velidedeoğlu’na, Polimeks Grubu’nun başkanı Erol Tabanca’dan Torunlar Grubu’na kadar 31 yeni yatırımcının turizm sektörüne girdiği bilgisine ulaştık.

Turizme Yatırımcıların Gözdesi Boğaz

Son yıllarda yatırımcıların özelikle İstanbul’un Taksim, Galata, Karaköy gibi merkezi lokasyonlarında otel yatırımı yapmayı tercih ettikleri gözleniyor. Bu alana giren yatırımcıların en çok baktıkları bir başka bölge de Boğaz hattı. Boğaz hattında yalı satışlarıyla ünlü Ayıkcan Emlak’ın sahibi Yüksel Ayıkcan, kendilerine Boğaz’da otel yapmak isteyen yatırımcılardan çok talep geldiğini, yalıların otele dönüştürülmesi konusunda fikir danışıldığını söylüyor.

Butikte Patlama Var

Mandarin gibi uluslararası lüks otel zincirlerinin Türkiye’ye gelişine aracılık yapan Servotel Kurucu Ortağı Ömer İsvan, Türkiye’nin son yıllarda popülerliğini artırmasıyla birlikte özellikle butik turizme olan ilginin arttığını, bunun da yatırımcıların dikkatini çektiğini söylüyor. Türkiye’de parası olan hemen herkesin otel yatırımı yapmak isteğine işaret eden İsvan, “Arsası ya da birkaç katlı binası olan herkes bunu otele çevirmek istiyor. İstanbul ve Türkiye hala yabancı otel zincirlerinin ilgisi altında. Bu yıl üçü lüks segmentte olmak üzere 10 yeni yabancı otel yatırımının daha İstanbul, Bodrum, Çeşme gibi bölgelere gelmesini bekliyoruz” diyor.

Turizmdeki yeni yatırımcılardan biri Pekuysal Ailesi. Varan markasını Ulusoy’a devrederek taşımacılık sektöründen çıkan Pekuysal Ailesi, geçen yıl otelcilik yatırımlarına ağırlık verme kararı almıştı. Varsan Yönetim Kurulu Başkanı Enis Pekuysal, taşımacılık alanından çıktıktan sonra turizm alanında büyüme kararı aldıklarını, bu doğrultuda Ankara’da Mövenpick Otel ve İstanbul Taksim’de bir butik otel yaptıklarını açıklamıştı.

Her Sektörden Yatırımcı Var

Tekstil, hazır giyim ve perakende sektöründe hizmet veren Petek Grubu, Basın Ekspres Yolu’nda 120 milyon dolarlık yatırımla inşa ettiği 5 yıldızlı Wyndham Petek Hotel’i geçtiğimiz yıl hizmete açtı. Wyndham Petek İstanbul Otel Yönetim Kurulu Başkan Vekili Yusuf Büyükkıdık, Taksim ve tarihi yarımada gibi merkezi lokas-yonlarda orta büyüklükte bir otel yapmak için yer aradıklarını açıklamıştı. Kıdık, “İstanbul turizm yatırımları bakımından cazip bir kent. O nedenle turizm alanına yatırım yapma kararı aldık” diyor.

1950’den bu yana kömür ithalatı ve gemi taşımacılığı alanlarında faaliyet gösteren Er Yatırım da bu alanlardan kazandıklarıyla başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin gelişen kentlerinde 3-4 yıldızlı oteller yapıp işletmeye verecek. 300 milyon dolarlık bir bütçeyle 10 yılda Türkiye genelinde gelişen kentlerde 20 otel yapıp yabancı zincirlere kiralamayı düşündüklerini belirten Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, bu amaçla İstanbul Ataşehir, Kartal ve İzmir Bayraklı’da otel yapmak için harekete geçtiklerini söylüyor. Çelikkanat, “Anadolu’nun gelişen kentlerinde başka projelerimizle yer alabiliriz” diyor.

Akaryakıtta Tavan Fiyat Bazı İstasyonları Mağdur Etti

-

May 6, 2014

Akaryakıtta Tavan Fiyat Bazı İstasyonları Mağdur Etti

Petrol ürünleri işverenler Sendikası Başkanı Muhsin Alkan,akaryakıtta kar payını 37 kuruşluk tavan uygulamasıyla birlikte devreye giren ve il bazında belirlenen nakliye bedellerinin bayiler arasında haksızlığa yol açtığını belirtti.

Akaryakıt sektöründe dağıtıcı ve bayi karına getirilen tavan uygulaması,sektördeki bayiler arasında tepki topladı. Petrol Ürünleri İşverenler Sendikası ( PÜİS) Genel Başkanı Muhsin Alkan, akaryakıtta tavan fiyat uygulamasının bayilere zararı dokunduğunu söyledi. Alkan uygulama ve getirdikleriyle etkileriyle ilgili soruları Dünya Gazetesi’nden Mehmet Kara’ya önemli açıklamalarda bulundu.

1- Akaryakıt tavan uygulaması sizi nasıl etkiledi?

Karar Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu’nun ( EPDK) takdiri. Bunlar herhalde sadece fiyatları yüksek gördükleri zaman öyle yapıyorlar. Fakat sektör nasıl işliyor, onun farkında değiller. Esasında fazla bir kar değil o.

2- Bu Rakam düşük mü?

Akaryakıt istasyonunun masraflarını düşündüğümüzde, bu seviyedeki karlarla bu işlerin dönmeyeceğini bilmemiz lazım. Ama maalesef masa başında oturup, bu böyledir deyip, çıkıp gidiyorlar. Birde nakliye tespiti yapmışlar

3- Biraz ayrıntı verir misiniz?

İzmir’i temel alalım. Aliağa İzmir’in bir ilçesi. Rafinerinin hemen yanı başında. Neredeyse 200 metrelik yerde bir bayi var diyelim, oradan akaryakıtı alıp satıyor. Bir de Selçuk ilçesindeki bayi var. O da 200 kilometre uzaklıkta. Her ikisine de aynı nakliye fiyatını vermişler.

4-Bunun tavan fiyat uygulamasıyla bir bağlantısı var mı?

Yok, ama tavan fiyatla birlikte devreye koyulan bir uygulama. Mesafeleri tam göz önünde bulundurmamışlar. Vilayetlere göre, tespit etmişler.

5- Karın bayi ve dağıtıcı arasında eşit paylaşımı iyi değil mi?

Aslında bayinin kar payının fazla olması gerekirken ana dağıtıcılarınki fazlaydı. Buna şimdiye kadar müdahale etmiyorlardı. Ama taban fiyat uygulamasıyla birlikte buna başladılar. O da bizim için iyi bir şey. Yeni uygulama, bu karları yarı yarıya paylaştırdı. Önceden bayi yüzde 35,dağıtıcı 65 idi. Şimdi 50-50 oldu. Bu iki ay böyle devam edecek. İki ay sonra ne olur, uygulamayı yenilerler mi bilmiyorum. Ama kar paylaşım oranının yüzde 50-50 devam etmesi lazım.

6-İstasyon kapatan bayiler olabilir mi?

Olur tabi. Ama bayilerimiz fedakârca çalışıyor, ailecek çalışıyor, bu sayede ticarethaneyi ayakta tutuyor. Sözüm ona serbest piyasa ekonomisi içinde çalışan bir sektör. Ama bu nasıl serbest piyasa anlamış değiliz. Tavan fiyat uygulaması yaptı da neye göre yaptı? İzahı var mı? Fiyatlar yüksekmiş.Gelsinler oturup konuşalım, neresi yüksek izah etsinler.

Türkiye’deki Yatırım Profilinde Başı İnşaat Şirketleri Çekiyor

-

May 6, 2014