Dünyanın önde gelen ve Avrupa’nın lider Oteller zinciri Accor Grup 93 ülkede faaliyetlerini sürdürmeye devam ediyor. Türkiye’de İbis ve Novotel markalarıyla 2007 yılından beri faaliyetlerini gösteren Accor, 3 ve 4 yıldızlı markalarıyla şehir otelciliğinin iş alanında konaklama sektöründeki önde gelen gruplarından biri olarak yatırımlarına hızla devam ediyor. Accor’un İş Geliştirme Direktörü Onur Kurç oteldegerleme.com’a grubun ileriye dönük hedeflerini ve planlarını anlattı.
Onur Bey, Accor Gurubu hakkında bilgi verir misiniz?
Accor Gurubu Fransa merkezli, 1967 yılında kurulmuş zincir oteller grubu olarak faaliyetlerini sürdürmekte. Avrupa’nın ve dünyanın önde gelen otel işletmelerine sahip grup, 93 ülkede, 3500’den fazla otel ve 160.000 çalışanı ile 47 yıldır hizmet veriyor.
Grup olarak bir sene içerisinde otel yatırımlarınızda bir kotanız var mı?
Dikte ettirilen herhangi bir otel kotası yok, dolayısıyla bizim için önemli olan, doğru marka, doğru yatırımcı, doğru lokasyon üçgenini çok iyi kurmak önemli. Bekleyebiliriz de mesela basın ekspereste hep bekledik, oraya girmemek konusunda, şimdi orada oranın en büyük projesinin markalandırmasını yapıyoruz. 800 odalı büyük bir Kongre Merkezi olan bir otel projemiz var. Biri Pullman diğeri ise Mercure olacak. 400 oda, 400 oda olarak ikiye böldük. Özellikle böldük ki Kongre Merkezi’nde de iki farklı segmente hitap edebilsin.
Bölünmüş otel konseptine uzak değilsiniz ?
Evet bu konuda tecrübeliyiz .Konya da ki otellerimiz aynı şekilde İbis ve Novotel olacak. İkisi yan yana olacak. Geçen hafta temellerini attık. 180 oda Novotel, 130 oda İbis otel olacak.
Accor Grubu yurt dışında hangi ülkelerde yaygınlık göstermektedir?
Accor Grubu ,Güney Amerika,Asya pasifik, Avusturalya gibi ülkelerde geniş bir otel yelpazesine sahip. Yaklaşık 3500 otelin % 75 işletmesi Accor Grubuna ait. Yani % 25 dilim Franchise olarak hizmet vermekte. Türkiye’de hiç franchise otelimiz yok, hepsi kendi işlettiğimiz oteller.
Türkiye’de yatırımcılarla nasıl anlaşma yapıyorsunuz?
Türkiye de otel yatırımcılarıyla üç çeşit anlaşmayla çalışıyoruz. İlki değişken kira, diğeri Franchise sistemi en son olarak ise Management anlaşmaları yapıyoruz. Accor grubu, yeni stratejisine göre, Türkiye de Akfen dışında yatırımcılarla değişken kira anlaşması yapmıyoruz.
En son projeleriniz neler?
Tuzla’daki projemiz onaylandı. Tuzla İçmelerde, İbis Otel olacak 200 odalı projemize yakında başlayacağız.
Devam eden projeleriniz nelerdir?
Ankara Esenboğa projemiz bitmek üzere, Karaköy’deki otelimiz 2015 yılında faaliyete geçecek.
Türkiye’de sadece Akfen GYO ile mi çalışıyorsunuz? Bünyenize yeni ortaklar almayı düşünüyor musunuz?
Bizim en yakın stratejik partnerimiz Akfen. Şu anda Akfen ile devam ediyoruz. İki yıl öncesinde, tüm markaları yatırımcıların kullanabileceği şekilde hizmete sunduk. Türkiye’de bir development ofisi açtık. O zamandan beri Niziplioğlu 104 odalı Mercure Otel anlaşması yapıldı. Ayrıca MV Holding ile 237 odalı Mercure anlaşması yaptık önümüzdeki Mayıs ayında açılacak. Havaalanı bölgesine Pullman ve Mercure otel geliyor.Accor Grubu olarak; öngörümüz, İstanbul’da özellikle bazı bölgelerde arz fazlalığı oluşacağı, bununda o bölgenin ortalama doluluk ve fiyatlarında durgunluk dönemine girmesine yol açacağını düşünerek, doğru zamanda, doğru yerde yatırım yapmayı bekliyoruz.
Yeni otel projeleriniz nelerdir?
Diyarbakır’da bir Novotel projesi imzaladık. 176 odalı, kaba inşaatı bitmek üzere. 2015 yılında faaliyete geçecek.
Türkiye’de konaklama sektörünün büyüme hızını önümüzdeki 10 yıllık süreçte grup olarak nasıl değerlendiriyorsunuz?
Pazarın gelişmesiyle o bölgenin talebi de aynı oranda artmasa da belli bir ivme içine giriyor. Mesela; Diyarbakır’ da sadece bir tane zincir otel olması, şimdiye kadar birçok insanın işini halledip aynı gün dönmesine ve Diyarbakır’da kalmamasına sebep oluyordu. Şimdi Diyarbakır’da birçok proje var ve konaklama oranları da arttı.
Accor Grubu daha çok şehir otelciliği yönünde gidiyor? Resort otel yapmayı düşünüyor musunuz?
Aslında yurtdışında çok fazla Resort otele sahibiz. Soffitel, Pullman, Mercur gibi. Türkiye’de Resort otelciliğe girmeyi de düşünüyoruz. Bununla ilgili görüşmeler yaptık.Hem Antalya hem de Belek’te Avrupalı turistin geldiği, zincir otellerin katma değer yaratabileceği bir yerde olmak istiyoruz. Zincir otellerin yatırımcıya fayda getirmesini istiyoruz.Zincirlerin geleceği yerler münferit turist sayısının artacağı yerler olacaktır. Resort otelcilik için tercih ettiğimiz bölgeler arasında Bodrum ve Belek bulunmaktadır.
Türkiye’de yaşanan son ekonomik, politik ve toplumsal olaylar karşısında sizce sektörel bir kayıp var mı?
Accor Grubu olarak, mevcut süre gelen yatırımlar devam ediyor. Fakat bir kısım yatırımlar seçim sonrasını bekliyor. Otel yatırımcısı yatırımı yapmadan önce ekonomik ve politik istikrarın ne yönde olacağını görmek için bekliyor. Bu nedenle seçim sonrası bir hareketlenme olabileceğini düşünüyoruz.
Accor Grubunun özellikle Rusya’da da büyük yatırımlar yaptığını biliyoruz. Bu yatırımlardan bahseder misiniz?
Rusya’da çok hızlı büyüyoruz. Sürekli yeni anlaşmalar yapmaktayız. Özellikle stratejik ortağımız olan Akfen GYO’nun Rusya da Accor Grubu bünyesinde birçok oteli mevcut.
Otel yatırımı yapmak isteyen yatırımcılara nasıl bir yol izlemelerini tavsiye edersiniz?
Otel yatırımcısı mutlaka bir plan dahilinde hareket etmeli. Bize gelen otel yatırımcısı bu planı yaparken biz de elimizden geldiği kadar yardımcı olmaya çalışıyoruz. Plan derken bizim için en temel planlama ‘’ Maliyet Planlaması ‘’. Otel yatırımcısı 10 yıllık süreçte, ne kazanacağını mutlaka görmesi lazım ki ona göre yatırımını yapmalı.
Otel yatırımlarında en çok karşılaştığınız problem nedir?
Genelde karşılaştığımız problem, yatırımcı bu oteli bir kere yapıyorum en iyisi olsun istiyor, fakat proje tamamlandığında olması gerekenden fazla çıkan bir yatırım bedeli, otel yatırımcısını ilerleyen dönemlerde üzecek duruma getiriyor. Şöyle ki belli bir dönem otel ekipmanlarını yenilemek zorundasınız, 5 ya da 7 sene sonra. O sürede istediğiniz geliri yakalayamazsanız aynı kalitede ekipmanla yenilemeyi yapamazsınız. Bu şekilde otelin kalitesini de düşürmüş olursunuz.Bu aşamada biz de ciddi anlamda yapılacak bir otel fizibilite çalışmasının gerekliliğini söylüyoruz. Bununla beraber iki yıllık bir yatırım projesinde ilk yıl yapılan otel fizibilite çalışması ile diğer yıl yapılan otel fizibilite çalışmasının arasında farklılıklar oluşabilir. Bu yüzden otel fizibilite çalışmasını bir sene sonra tekrar yapılmasında fayda olduğunu düşünüyoruz.
Sizin için fizibilite raporunda olmazsa olmaz dediğiniz kriterler nelerdir?
Fizibilite raporunda olmazsa olmaz dediğimiz en önemli kriter yeni yatırımlar ve önümüzdeki dönem projeksiyonu yansıtması. Bu sayede otel projesinin verimliliğini ve arz – talep yoğunluğunu tahmin etme şansımız daha yüksek oluyor.
Bir otel yatırımcısı için ne kadarlık bir süreçte yatırımı ona geri dönmelidir?
Bununla ilgili bir standardımız yok fakat en az 10 yıllık bir süreçte geri dönmesini ön görüyoruz. 20 yıllık süreçte dönmesini hiç istemiyoruz. Arsa maliyeti değil sadece üst yatırım olarak geri dönüş süresinden bahsediyorum.
Otel yatırımcısı otel zincir gruplarıyla nasıl bağlantı kurabilir?
Accor Group’un bünyesinde development bölümü bulunuyor. Hangi ülkedeyseniz o ülkeyi seçip bize ulaşabilirsiniz.
Otel yatırımcılarına hangi konuda danışmanlık veriyorsunuz?
Bizimle birlikte çalışmaya karar vermiş yatırımcılarımıza, otellerin inşaatı konusunda teknik destek sağlamaktayız. Accor Group olarak çok sayıda kendi otelimiz olduğu için ve kendi otellerimize sürekli renovasyon uyguladıklar için teknik konularda oldukça uzmanlaştık.
En az kaç odalı otel yapıyorsunuz?
En az 80 odalı otel yapıyoruz. 80 oda istememizin nedeni 80 oda ile 140 oda arasında sabit maliyetler de çok büyük bir farklılık yok. Özellikle personel maliyeti olarak farklılık yok örneğin idari kadro sayısı. Bunun karlılığa yansıması çok farklı oluyor. 80 oda altında karlılık ciddi olarak düşüyor. Tabi bölgesi de çok önemli. Accor merkezi bir satış pazarlama sistemi altında çalışıyor. Ve sürekli veri sağlıyor. Bu verileri derleyerek oda sayısı ve verimlilikle ilgili bilgilere ulaşıyoruz. Çok oda yapmak da çok verimli bir yatırım değil. O bölgenin kapasitesini iyi belirleyip yatırım yapmak çok önemli.
Accor Grubu önümüzdeki 10 yıl içerisinde Türkiye’de kaç otel yatırımı yapmayı hedefliyor?
10 yıllık periyod içerisinde 50 otele daha ulaşmak istiyoruz. Yani 2025 yılına kadar.
- Onur Bey’e, bize zaman ayırıp sorularımızı yanıtladığı için çok teşekkür ediyoruz.